房地产开发白银时代终于还是来了

去年年底，六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会，达成了一个共识：以 2016 年结束作为分水岭，之前是房地产「开发时代」，之后是房地产「后开发时代」。

开发时代做得好的房企，只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢？

首先，开发时代的产品是单一的——只做住宅。每年全国房地产开发企业的销售额， 80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代，所谓的房地产实际上指的就是「住宅」，而不是全面的房地产产品供应。

其次，开发时代的商业模式以快消为主，开发了就卖。第三，开发时代的竞争力都围绕着单一产品，以快消为主。

而现在，产品变得越来越复杂，虽然住宅很重要，但是房地产的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商，除了住宅，其它的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等等的物业新需求，都开始成为大家的投资重点。

现今的房地产行业要拥有了一个稳定的、全面的产品线，不再只造住宅。企业建造的办公楼，可能只是用作出租，一家公司 30 年只建 100 万平米的房子，这 100 万平米值一千五六百亿的办公楼，只用于出租，每年就能赚得 60 多亿租金。

这种模式跟开发时代的销售类房地产相比，几乎没有销售额，但是资产质量很好，租金收入也很高。现在房地产企业的模式越来越多样化，横向产品服务越来越多。

而且后房地产开发时代的竞争力发生了转移——不再在规模、成本、速度上竞争。现在，房地产行业首先是竞争营运能力，例如出租房产开餐厅，怎么提供更好的服务，增加每平米的回报率。

又例如你是做写字楼的，怎么增加写字楼每平米的回报率。不管出租给机关，还是医院等等，出租营运的不动产最后的估值方法非常简单——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物业价值。

大家可以想像，如果两家企业提供的建筑面积一样，你一年的租金是 1000 万，我一年的租金是 1500 万，租金收入高的一方，估值当然就更高。而盖房子是常规技术，不光房产开发公司能做，原来乡镇企业的施工单位也能做，这样一来，建筑能力不再是竞争力，而营运能力则变成了核心竞争力。